HARİTA ve KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI, "TAPU KANUNU ve BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN" HAKKINDA BASIN AÇIKLAMASI YAPTI

ANKARA - TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 'Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun' hakkında görüşlerini açıkladı.

TMMOB HARİTA ve KADASTRO MÜHENDİSLERİ ODASI "TAPU KANUNU ve BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN" HAKKINDAKİ AÇIKLAMASI:

"04.07.2019'da Meclis Genel Kurulu'nda görüşülerek kabul edilen 'Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'; 10.07.2019 tarih ve 30827 sayılı Resmî Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun, getirdiği pek çok değişiklik ve düzenleme ile birlikte meslek alanlarımızı da yakından ilgilendiren hususlar içermektedir.

Odamız; kanun taslağı üzerindeki görüş ve önerilerini 03.07.2019 tarihinde Oda iletişim araçlarından kamuoyuyla paylaşmış ve öncesinde TBMM'ye iletmişti. Taslağın yasalaşarak Resmi Gazete'de yayınlanması sonrası meslek alanlarımızı ilgilendiren kısımların tekrar değerlendirip üyelerimizle paylaşılmasına ve üzerinde yeni çalışmaların yapılmasına gerek duyulmuştur.

2644 sayılı Tapu Kanunu, 644 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun başta olmak üzere toplam 8 kanunda değişiklik ve düzenlemeler getiren bu kanun; mevcutta yaşanan sıkıntıları çözme noktasında olumlu düzenlemeler getirdiği gibi bazı olumsuzluklar yaratacak hükümler de içermektedir.

Kanun teklifi, TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'na gelmeden önce gerek Odamıza ve diğer meslek odaları ile demokratik toplum kuruluşlarına ve gerekse de alanlarında uzman bilim insanlarına iletilip tartışılması, değerlendirilmesi için yeterli zaman tanınmış olsaydı daha fazla katkı verilmesi sağlanabilecekti.

Odamız; kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olmanın verdiği kamusal sorumluluk ile kanun teklifi sürecinde görüş, öneri ve taleplerini TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu üyelerine ve meslektaş milletvekillerimize iletmiştir. Önerdiğimiz eklemeler, çıkarmalar Komisyon görüşmelerinde mutabakat sağlanamadığı için değerlendirilememiş; ancak Meclis Genel Kurulu'nda görüşülmesi sırasında birçok önerimiz TBMM Genel Kurulu'nda milletvekillerince verilen önergeler ile kabul edilerek kanun maddelerine eklenmiştir.

Kanun, geneli itibariyle halkımızın iş ve işlemlerini kolaylaştıracak, bürokrasi ve kırtasiyeciliği azaltacak önemli düzenlemeler de içermektedir. Ancak kentsel alanlara sadece imar planlama ve imar planlarının uygulanması açısından bakılması, kentin gelişme akslarına göre etaplar halinde teknik altyapılı arsa üretimine öncelik verilmemesi bugün olduğu gibi gelecekte de önemli ulaşım ve taşkın sorunlarına neden olacaktır.

İmar parsellerinin ve hazineye ait tarım arazilerinin üzerindeki kullanıcılarına devredilmesi, yerel yönetimlerin etkisini ve gücünü azaltan ve merkezi otoritenin yetkilerini arttıran düzenlemeler içermesi; uzun vadede sorunlar doğmasına neden olabilecektir.

Taşınmaz mülkiyetinin devrinde tarafların farklı il/ilçe ya da ülkelerde olması halinde satış işlemlerini gerçekleştirecek olmaları, süresi dolmasına rağmen terkin edilmemiş ipoteklerde malikin talebi ile terkin işleminin gerçekleştirilecek olması, kat mülkiyetine tabi yapılarda hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi gibi düzenlemelerin, vatandaşların iş ve işlemlerini kolaylaştıracağı bir gerçektir.

Kanunun 7. maddesi ile getirilen; özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar ile ilgili düzenlemeler ise kamuya ait olması gereken tesislerin özel tesis yapılabilmesinin önünü açması ve devletin Anayasa'da belirtilen sosyal devlet görevini yerine getirmesi için zorunlu hizmetlerden olan eğitim ve sağlık gibi hizmetlerin özel sektör eline geçmesi, dolayısıyla vatandaşın devlet eliyle yürütülen hizmetlerden mahrum bırakılması anlamında sıkıntılar içermektedir. Bu durum sağlık ve eğitim gibi hizmetlerin daha fazla ticarileştirilmesinin önünü açacaktır. Ayrıca DOP alanında kalan yapılaşacak taşınmazların 18. madde uygulaması sonrasında kamuya geçmesi gerekmektedir; ancak bu uygulama ile üzerine özel tesis yapılacak taşınmazların kamu eline geçişinin daha da zorlaşacağı ve kamunun ek bedel ödemek zorunda kalacağı, bu durumun da açılacak dava sayısını arttıracağı düşünülmekte, konunun ileride kamuya yük getirmeyecek şekilde yönetmelikle düzenlenmesi gerekmektedir.

Kanunun 8. maddesinin 4. fıkrası ile ilgili olarak; Odamızın Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu'na önerdiği değişiklikler, Genel Kurul görüşmeleri sırasında verilen önergeler ile yasa metnine eklenerek, fıkra aşağıdaki içeriğine kavuşturulmuştur:

'10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.'

Böylece İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanamayan imar adasında uygulama imar planı hükümlerine uygun işlem yapabilme olanağı getirilmiştir. Yasada getirilen bu hükümlerle yerleşik alanlardaki imar uygulamalarına yapılabilirlik olanağı sağlanmıştır.

Önerimizin gerekçesi ise; imar planındaki meskûn alanlar ile sonradan yapılaşmış alanlarda İmar Kanunu'nun 16. ve 17. maddelerine göre imar adasındaki komşu parseller üzerinde ayırma (ifraz) tasarımı hazırlanarak parsellerin imar planına uygun hale getirilmesinin sorunsuz bir şekilde sağlanabilmesinin yolunu açacak olmasıydı.

Kanunun 9. maddesindeki değişikliklerle birlikte düzenleme ortaklık paylarının %40'tan %45'e çıkarılması ancak mezarlık alanlarının, kamuya açık ağaçlandırılacak alanların, mesire yerlerinin düzenleme ortaklık paylarından karşılanacak (özgülenecek) olması düzenleme ortaklık paylarının (DOP) %45'i aşmasına neden olacaktır. Bu da yerel yönetimlere kamulaştırma yükü getireceğinden imar uygulamalarının gecikmesine neden olabilecektir. Bu durum ise düzenleme ortaklık payına konu kullanımlardan yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilme olanağı getireceğinden kamu eliyle yapılması gereken hizmet yatırımlarını engelleyebilecektir.

9. madde ile 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesine eklenen fıkra ile umumi hizmetler için düzenleme ortaklık paylarının toplamının; yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması halinde eksik kalan miktarın tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacak olması, bu yöntemlerle karşılanamaz ise belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanacak olması ise planların uygulanmasında önemli kolaylıklar sağlayacak bir düzenlemedir.

Ayrıca 3194 sayılı Kanun 18. maddesinde yapılan yeni düzenleme ile herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmamasına bir istisna getirilmiş ve her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45'e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabileceği hükme bağlanmıştır.

Bu durum; özellikle 2981-3290 sayılı Yasa uygulamalarında yeterli donatı, teknik ve sosyal altyapı getirilmeden düzenlenmiş olan ıslah imar planı uygulanmış yerlerde yeniden çağdaş, planlı, sağlıklı kentleşme amacıyla yapılan ve yapılacak imar planlarının uygulanmasının önünü açarak bu gibi alanlarda yerel yönetimlerin kamulaştırma yükünü azaltmanın yanı sıra miras yoluyla veya satın alarak edinilen, imar affına girmeyen yerlerde yapılan ve %40'lara varan DOP kesintisi yapılarak oluşturulan imar parselleriyle aradaki farkın azaltılmasına ve eşitlik yönünde önemli bir adımın atılmasına olanak oluşturacaktır. Bunun yanında aynı plan içinde çok düşük oranlı DOP'la uygulanmış ve yapıları yıpranmış alanlarda da yine olumlu uygulamaların da önünü açacaktır.

Yıllardır Odamızın bu yönde yaptığı çalışmalarda dile getirdiği görüşlerin yeni düzenlemeye katkısı olduğunu düşündüğümüzü, bu durumun hem halkımızın hem de yerel yönetimlerin beklentilerini karşılamış olacağını belirtmek istiyoruz.

Bununla birlikte düzenleme ortaklık payının, parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar tekrar alınabileceğinin yasada yer alması; imar uygulamaları sonunda vatandaşların terk edilen veya bağışlanan alanlarda İdarelerle yaşadığı mülkiyet hakkı çekişmelerini de ortadan kaldıracaktır.

Yine 9. madde ile düzenlenen;  Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması, Odamızın Komisyona ilettiği görüşte de belirtildiği gibi belediyelerin imar uygulamalarını 5 yıllık imar programları çerçevesinde ve 5 yıllık nüfus artışına yetecek, teknik alt yapıların yapılmasını sağlayacak bütçe esasına göre yürütmek zorunda oldukları; imar planlarının tamamının 5 yıl içinde teknik altyapılarıyla birlikte yapılmasının ekonomik açıdan mümkün olmayacağının yanı sıra farklı bölgelerdeki parsellerde yapılacak yapıların kentin saçaklanmasına, kent hizmetlerinin planlı şekilde karşılanamamasına neden olacağının düşünüldüğünde bu yöndeki uygulamalar kentlerde sorunlar yaratacaktır.

Odamız temsilcilerinin de katıldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Bayındırlık ve İskân Bakanlığı) 2009 yılında düzenlediği Kentleşme Şûrası`nda da kentlerin saçaklanmasının önlenmesi ve teknik altyapılı yeteri kadar kentsel arsa üretilmesi ilke kararlarının esas alınması; yasa hükmündeki imar planları uygulamalarının 5 yıllık imar programları doğrultusunda ve etaplar halinde uygulanması yönünde hükümler getirilmesi yararlı olacaktı.

9. madde ile getirilen bir diğer düzenleme ile düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve arazilerin, hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilecek olması ise imar uygulamalarında hisse çözümüne olanak getirdiğinden işlemlerin kolaylaşmasına, hisseli parsel sorunlarının azalmasına, idarelerin ve yargının iş yükünün azalmasına ve halkın yararına sonuçlar yaratması açısından çok olumlu bir gelişme sağlayacaktır.

Kanunun 10. maddesiyle İmar Kanunu`nun 27. maddesine eklenen fıkra ile getirilen hükmün özel üretim yapılacak tarımsal alanları arttırması; tarımın geliştirilmesine, tarımsal ürünlerin ülke ve dünya pazarında satılmasına olanak sağlayacaktır. Ancak uygulamanın planlı biçimde gerçekleştirilmemesi halinde uzun vadede yapılacak tarımsal üretimi, çevreyi olumsuz şekilde etkileyebileceği de değerlendirilmektedir. Örneğin; sera yapılacak alanların bir tarımsal alan planlaması ile konum ve büyüklükleri belirlenmeden seraların yapılmasının, iklimsel ve tarımsal çevreyi olumsuz etkilerinin uzun vadede ortaya çıkabileceği öngörülmektedir.

Kanunun 11. maddesi ile 3194 sayılı Kanunun 37.  maddesine eklenen fıkradaki düzenleme ile yapılaşmamış parsellerde otopark yapımının işletilmesinin önünün açılması ise rantsal bir amaç gütmenin sonucunda imar planında tanımlanmayan yerlerde kentlere bu işlevin rastgele saçılması, şehir trafiğini ve o çevrede yerleşik ailelerin yaşamını olumsuz bir şekilde etkileyebilecektir.

Kanunun 15. maddesi ile 3194 sayılı Kanuna geçici 19. madde eklenmiştir ve 'Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, ilgili idare veya yetkili kurumca onaylanmış ancak tescil işlemi tamamlanmamış parselasyon planlarında hesaplanmış olan düzenleme ortaklık payı ve kamu ortaklık payı kesintilerine göre yürütülen iş ve işlemlere, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl süreyle devam edilir.' hükmü getirilmiştir.

Bu hükmün uygulamada duraksama oluşturmaması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca bir genelgeyle açıklığa kavuşturulması, yapılmakta olan ihaleli işler açısından önem arz etmektedir.

Odamızca İmar Kanunu'nun 8. maddesinde bulunan 'Tarım arazileri amacı dışında kullanılamaz.' hükmünün 3.7.2005 tarihinde eklendiği, bu tarihten önce onaylanan uygulama imar planlarına göre parselasyon planları yapıldığı, kısmi ölçülerde uygulandığı ve imar planı kararlarına göre parsellerde yapılaşma meydana geldiği; ancak bu planlara göre uygulama yapılmamış alanlarda uygulama yapılması halinde bu hükmün planın uygulayıcısı idareler ile tarım teşkilatları arasında uyuşmazlığa ve çözümsüzlüğe sebep olduğu ve bu uyuşmazlık ve çözümsüzlüğün ortadan kaldırılması için Odamız teklif maddesine 'Arsa vasfında olan taşınmazlar ve ilgili idarelerince meri mevzuatına göre onaylanmış imar planları' ibaresinin eklenmesi önermiş; Komisyon`da değişiklik yapılmamış; ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu`na eklenen geçici 6. maddeye ilişkin TBMM Genel Kurulu'nda verilen değişiklik önergesi ile madde yeniden düzenlenerek;

'19.7.2005 tarihinden önce onaylanmış 1/5.000 veya 1/1.000 ölçekli imar planları veya arsa vasfı kazanmış parseller ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce belirlenen onaylı köy ve/veya mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik alanlar izinli kabul edilir.' hükmü getirilerek, hem kentsel alanlarda, hem de köylerde yaşanan sorunlara çözüm getirilmiştir.

23. madde ile 6292 sayılı Kanun'a eklenen geçici maddedeki 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazine'ye ait tarım arazilerinin satışı ile ilgili düzenlemeler, 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun' ile kentsel dönüşüm alanlarında getirilen hukuki düzenlemeler, uygulama süreçlerine olumlu etkiler sağlayabilecek hükümler içeriyor görünse de kentsel dönüşüm alanlarında yapıların imar planları yoğunluk artışıyla oluşturulan değere kat karşılığı yöntemiyle yapılması halinde vatandaşların mülkiyet haklarının karşılığının belirlenmesinde yaşanmakta olan sorunların sürmesine neden olacaktır!..

Özetle Kanunu değerlendirdiğimizde; özellikle İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemeleri ve parselasyon planlarının yapımında işlemler doğrudan taşınmaz mülkiyetini ve toplumun büyük bir kesimini ilgilendirdiğinden vatandaşlar açısından olumlu etkiler oluşturabilecek hükümler taşımaktadır.

Ancak Hazineye ait taşınmazların özel ve tüzel kişilere satılması devletin tarım ve kent politikalarında kullanabileceği topraklardan yoksun kalması ile uygulanacak olan plan ve projelere yapılacak kanun katkılarını ortadan kaldırabilecektir.

Bu gibi sorunların doğmaması ve ortadan kaldırılabilmesi için imar planı kapsamında kalan ve henüz imar uygulamaları yapılmamış ve parselasyon planları yapılmamış alanlarda kamu elindeki taşınmazların satılmamasına özen gösterilmelidir.

En önemlisi arazi ve arsa sahiplerinin doğrudan Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın güvencesi altında olan mülkiyet haklarının yerinde, mümkün değilse yakınında, taşınması zorunlu olan yerlerde hak kaybını önleyecek içerikte arazi ve arsa düzenlemelerinin/parselasyon planlarının yapılması sürecinde; Odamızın, üniversitelerin, yerel yönetimlerin geçmişteki uygulamalarla biriken deneyimleri ile yeni düzenlemelere ilişkin fikir, görüş ve önerilerinin dikkate alınması için ortak hazırlık çalışması, geçmişteki sorunların, işlem iptallerine neden olacak farklı yorumları doğurmayacak içerikte bir uygulama yönetmeliği düzenlenmesi hem toplumu hem de idarelerimizi ve uygulama yapan meslektaşlarımızın verimini ve başarısını artırdığı gibi yargının yükünü en aza indirecektir.

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası olarak, meslek alanlarımızla ve kamusal yararlar ile ülke kalkınması, toplum ve kişilerin mülkiyet haklarının korunması, geliştirilmesiyle ilgili olarak gerçekleştirilecek her türlü çalışmaya katılmaya, konunun uzmanı bilim insanlarımızla birlikte katkı sunmaya hazır olduğumuzu bir kez daha belirterek, 'Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun' hakkındaki görüşlerimizi özetle üyelerimizin ve kamuoyunun bilgisine sunarız."

TMMOB

Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası

05.08.2019